Del 2 af 2004 boliglov skulle i første omgang til at gælde for de større, højere risiko HMOs som havde tre eller flere etager og besatte med 5 eller flere personer.

Men de måde loven er skrevet den dækker alle HMOs fra tre personer, der deler og derover.

På nuværende tidspunkt den måde, som loven er blevet vedtaget, er i to dele, Obligatorisk og yderligere en tredje er selektiv Licencing, som vil blive behandlet senere

Hvad er en etage?

1. Et afsnit eller horisontal opdeling af en bygning, der strækker sig fra gulv til loft eller tag, der er beliggende umiddelbart over det

2. alle værelser på samme niveau af en bygning

3. alle horisontale afsnit eller spaltning

Så kan du have en ejendom med:

En kælder, stuen første sal - 3 etager

En stueetage, første sal og anden sal - 3 etager

Stueetage, første sal og loft konvertering - 3 etager

En selvstændig flad til stueetagen, en separat to etager maisonette ovenfor - 3 etager

En butik i stueetagen og en selvstændig ovenover på 2 etager - 3 etager

En etage ville udgøre en etage

Du bliver nødt til at tjekke med din lokale myndigheder for yderligere oplysninger om en bestemt ejendom.

Så hvis vi nu tager dette og føje den til § 258 definitionen af en enkelt husstand vil du se at en tre etagers ejendom, vil være besat med 5 eller flere personer, der er intet, der er to eller flere husstande vil være nødvendigt at Licensed under the Housing Act 2004, da dette passer med de kriterier for Obligatorisk HMOs.

Egnet

Licens indehaveren skal være en egnet - Det betyder dette?

Local Myndigheden skal tage hensyn til den lovpligtige kriterierne i afsnit (66 (2) og tage hensyn til andre forhold eller spørgsmål, som den anser for at være relevante

Sagsområder, hvor kommunen skal tage hensyn.

• Enhver handling, der består af svig eller andre uærlighed, eller vold eller narkotika eller i afsnit 3 i
  det seksuelle overgreb Act 2003
• Praktiseret en ulovlig forskelsbehandling af loven i forbindelse med udførelsen af enhver
  forretning
• Overtrådt en bestemmelse i lov om boligbyggeri eller udlejer og lejer ret --
  Ulovlig udsættelse osv.
• Handlet andre end i overensstemmelse med en kodeks for god praksis for håndtering af HMO's

Associates

Kommunen kan tage hensyn til dokumentation for nogen af de ovennævnte adfærd fra en person "associeret eller har været forbundet med", de foreslåede kørekortindehaveren eller manager ", uanset om en personlig, arbejde eller andet grundlag", hvis det er relevant.

Enhver "brugt" dom kan ikke tages i betragtning. Men. En manglende overbevisning kan ikke betyde, at hændelsen ikke var relevant.

Managers

Forudsætning: den person, der har kontrol af ejendommen er den bedst egnede person til at holde licens. dvs den person, der modtager husleje.

Den foreslåede leder, hvis ikke den indehaver, og alle andre personer involveret i ledelsen skal også være egnet og hæderlig

Beslutningen

Hvis den lokale myndighed ikke er tilfreds - den bør afvise og foretage en Intermediate Management Bestil i stedet. Alle foreslåede grunde til at være givet på forhånd. Der er 14 dage til at gøre indsigelse og retten til at appellere til den beboelsesejendom Tribunal (RPT).

Nogle lokale myndigheder har også driver et "Zone", så hvis Landlord bosat uden for dette område, og kan ikke rimeligt påvise, at ejendommen er forvaltes ordentligt. Kommunen kan udpege en lokal ledelse agent skal licensindehaveren.

For Manager dette kan have alvorlige konsekvenser for, hvordan de handler for deres klienter, som de nu vil have den fulde vægt af de forpligtelser, der på deres skuldre frem for ejeren.

Den lokale myndighed udstede en licens, hvis det er godtgjort, at:

HMO er rimeligt passende (etc)

Licensindehaveren ville være en egnet person.

Så for at opsummere:

En ejendom, der er tre etager, besat med 5 eller flere personer, der er intet, der er to eller flere husstande, skal ejeren ansøge de lokale myndigheder for et obligatorisk licens. At være den License indehaveren denne person skal være egnet.

Husk, at en beboelig kælder eller loftsrum konvertering tæller som en etage

Sanktioner for ikke at have licens i henhold til del 2 eller del 3

Hvis den juridiske ejer undlader at meddele licens til en ejendom, som kræver en obligatorisk i henhold til del 2 eller Yderligere licenskrav i henhold til del 3 af Housing Act 2004, han / hun vil begå en lovovertrædelse, som en lokal myndighed kan retsforfølge. Den straf er op til £ 20.000

Bajinder Bahi - lokalt kaldet Gilly - fik en bøde på mere end £ 3.000 i Stratford Magistrates Court i juni 2007 for ikke at have licens to lejligheder i Warwick Street, som begge blev besat af studerende fra Warwick University. I andre nyere sager udlejere har fået bøder fra 1.000 £ til 13.000 £ for ikke licenser en HMO.

Lej Refusion Bestil

Hvis en udlejer er blevet dømt for drift af en HMO uden en gyldig licens til den lokale boliger myndighed kan ansøge om en leje Tilbagebetaling Bestil for at kræve pengene udbetales til ejeren ved hjælp af boligydelse. Lejere, herunder tidligere lejere kan også ansøge om leje Reyapment Bestil efter Rådet bliver tildelt en ordre på den samme ejendom. Dette ville være at kræve penge tilbage, de har betalt i løbet af denne periode

Et eksempel: en udlejer i Leamington blev beordret til at tilbagebetale hans lejere mere end 18.000 £ i, hvad der menes at være den første sag af sin art i Storbritannien. De lejere hævder tilbage leje, mens ejendommen var uden licens mellem september 2006 og juni 2007.

Selv om ejendommen er uden licens, vil ejeren ikke være i stand til at tjene noget juridisk meddelelse om en lejer til efterbetaling af leje eller udsættelse i henhold til § 21 i Housing Act 2004.